С какого момента организация считается плательщиком земельного налога: с момента регистрации права на нежилое помещение или сначала нужно обратиться в орган местного самоуправления?

Вопрос: Организация по договору членства в ЖСК, внеся в полном объеме паевые взносы, приобрело в собственность нежилое помещение. Свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение датировано 01.11.2012 года.

Для исчисления земельного налога у организации имеются следующие данные:

  • площадь помещения, принадлежащая организации (берется из свидетельства о регистрации права и кадастрового паспорта помещения)
  • площадь всего объекта по данному адресу (данные представлены Управляющей компанией)
  • кадастровая стоимость земельного участка (данные из кадастрового паспорта земельного участка)

В кадастровом паспорте указано в графе «вид права» — государственная собственность.

С какого момента организация считается плательщиком земельного налога:

  • с момента регистрации права на нежилое помещение (как часто отвечают в «бухгалтерских» журналах, что как только организация получает свидетельство о гос. регистрации права на помещение, у нее возникает обязанность по исчислению и уплате земельного налога), т.е. в нашем случае с 01.11.2012 г.
  • или сначала нужно обратиться в орган местного самоуправления с обращением о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственникам дома и тогда уже с момента получения кадастрового паспорта, где должно быть указано, что земельный участок находится в обшей долевой собственности.

Если это необходимо, то может ли организация индивидуально обращаться с таким заявлением в местную администрацию.


Ответ:

Право собственности на помещение (в том числе нежилое) в многоквартирном доме неразрывно связано с правом общей долевой собственности на общее имущество, входящее в состав такого дома, в том числе на земельный участок. Следовательно, организация — собственник нежилого помещения приобретает статус плательщика земельного налога.

Как показывает практика, момент возникновения права на землю это весьма спорный вопрос. Есть многочисленные разъяснения Минфина о том, что собственник помещения в многоквартирном доме становится плательщиком земельного налога в отношении доли земельного участка с момента формирования этого участка и проведения кадастрового учета (Письма от 11.12.2007 г. N 03-05-07-02/111, от 01.08.2007 N 03-05-06-02/87, от 26.04.2007 N 03-05-07-02/43, от 04.10.2006 N 03-06-02-04/142, от 31.08.2006 N 03-06-02-04/125). Этот вывод следует из ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (далее — Закон N 189-ФЗ). Основанием для уплаты земельного налога в данном случае чиновники называют свидетельство о праве собственности на помещение в доме (согласно п. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество).

Однако по вопросу получения земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность есть две противоположные точки зрения. Сторонники первой полагают, что собственники приобретают права на землю автоматически — при выполнении двух условий (формирование и кадастровый учет) в силу прямого указания закона. Так, ФАС СЗО (Постановление от 26.04.2007 N А56-208/2006), ФАС СКО (Постановление от 24.10.2006 N Ф08-5093/2006) считают, что право общей долевой собственности возникло с момента вступления в силу ЖК РФ. Они отмечают, что для перехода права собственности не требуется никаких усилий — не нужны ни административный акт о передаче участка в общую собственность, ни государственная регистрация данного права. Кроме того, ФАС СКО говорит, что отсутствие регистрации права общей долевой собственности на земельный участок у собственников квартир не изменяет его (участка) правовой статус и субъектный состав лиц, имеющих такое право (Постановление от 21.02.2007 N Ф08-7069/2006).

Сторонники второй точки зрения утверждают, что право муниципальной собственности на земельный участок не может прекратиться автоматически — путем перехода в частную (общую долевую) собственность собственников помещений. Так, ФАС ВВО, обобщая информацию о своей деятельности за I полугодие 2007 г., признал, что вопрос о начальном моменте и порядке возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме вызывает определенные трудности. Однако, по мнению ФАС ВВО, собственники помещений обязаны соблюсти заявительный (общий) порядок оформления земельно-правовых отношений, обратившись с заявлением в соответствующий государственный (муниципальный) орган (ст. 36 ЗК РФ). Аналогичного мнения придерживаются ФАС ВСО (Постановление от 03.04.2007 N А33-10632/05-Ф02-1603/07), ФАС ЗСО (Постановление от 22.03.2007 N Ф04-1251/2007(32286-А27-9)), ФАС МО (Постановление от 11.05.2007 N КГ-А40/3529-07), ФАС УО (Постановление от 14.08.2007 N Ф09-6389/07-С6).

Из разъяснений Минфина следует, что до тех пор, пока право предыдущего правообладателя не будет прекращено (и это должно быть зарегистрировано в установленном порядке), собственники помещений не могут претендовать на получение земельного участка в общую долевую собственность. Именно до этого момента прежний правообладатель будет плательщиком земельного налога (Письма Минфина России от 16.11.2006 N 03-06-02-05/57, от 02.11.2006 N 03-06-02-04/152, от 27.10.2006 N 03-06-02-04/149).

В письме МФ РФ от 11.12.2007 г. N 03-05-07-02/111 отражено, что в соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, с момента формирования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также присвоения кадастрового номера указанному земельному участку лицо является плательщиком земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка. При этом основанием для уплаты земельного налога является свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

В письме МФ РФ от 27 июня 2006 г. N 03-06-02-02/84 отражено, что согласно разъяснениям Минюста России (Письмо от 21.04.2006 N 04/3201-ЕЗ) если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, п. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Также отмечаем, что Минюстом России издан приказ от 14 сентября 2006 г. N 293 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе в части прав на недвижимое имущество, являющееся общим имуществом многоквартирного дома (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом). Кроме того, Правительством Российской Федерации издано постановление о внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, которым предусмотрено, что государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме, которое включает земельный участок, не требуется. В этом случае размер доли на право собственности каждого собственника на общее имущество в многоквартирном доме будет указываться в правообразующих документах на объект недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, в том случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии — документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы, поименованные в п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При этом налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. 392 Налогового кодекса.

Участник долевого строительства при получении от застройщика жилого или нежилого помещения как объекта долевого строительства приобретает согласно ст. 288 ГК РФ право собственности на это помещение, которое подлежит государственной регистрации. Одновременно собственникам принадлежит право на общую долевую собственность (ст. 290 ГК РФ), к которой относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом доля в праве на общее имущество дома, включая земельный участок, отдельной государственной регистрации не подлежит.

Согласно ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства его участникам последние приобретают право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок, на котором построен этот дом. При этом застройщик утрачивает право собственности на земельный участок и статус налогоплательщика земельного налога.

Арбитражный суд в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 03.09.2007 N Ф04-183/2007(37702-А03-40) по делу N А03-4366/06-31 указал, что налогоплательщик обязан уплачивать земельный налог пропорционально доле в праве собственности на многоквартирный дом с момента приобретения нежилого помещения в этом доме, а отсутствие спорного земельного участка на балансе и неполучение правоустанавливающего документа на него не являются основаниями для отказа от уплаты (статья 16 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю»).

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 Кодекса).

При этом следует иметь в виду, что на основании ст. 392 Кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса).

Таким образом, моментом возникновения права на земельный участок во избежание недоразумений и отстаивания правоты в судебных инстанциях, считаем государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.