Каков порядок определения базы по НДС при уступке, если речь идет о нежилых помещениях

Вопрос: Общество инвестировало денежные средства в строительство части помещений офисного центра (не жилые помещения), с целью перепродажи этих имущественных прав третьим лицам.
Часть помещений по договорам уступки права требования переданы третьим лицам.
Каков порядок определения базы по НДС при такой уступке, если речь идет о нежилых помещениях (т.е. можем ли мы применять п. 3 ст. 155 НК РФ для определения базы по нежилым помещениям)
«п.3. ст. 155 НК РФ При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав».
И что понимать под «расходами на приобретение указанных прав»?
Стоимость, уплаченную Обществом при приобретении права? Или в такие расходы могут быть включены проценты по кредитам, общехозяйственные расходы, прочие расходы по текущей деятельности (например, определенные в пропорции на 1 кв.м.).

Есть ли комментарии (практика) что считать расходами по приобретению имущественных прав в целях исчисления базы для НДС?


Ответ:

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Согласно абз. 5 п. 1 ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база определяется с учетом особенностей, предусмотренных гл. 21 НК РФ. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ. Пунктом 3 ст. 155 НК РФ установлен порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места, согласно которому база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом налога), и расходами на приобретение указанных прав.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на помещения в нежилых зданиях положениями гл. 21 НК РФ не установлены. Поэтому при передаче имущественных прав на такие помещения налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при установлении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав. Такое мнение высказано Минфином в Письмах от 29.04.2009 N 03-07-11/122, от 14.07.2008 N 03-07-11/254, ФНС в Письме от 15.10.2007 N ШТ-6-03/777@, Управлением ФНС по г. Москве в Письме от 28.03.2008 N 09-11/30092.

Вместе с тем Президиум ВАС считает такой подход ошибочным по следующим основаниям (Постановление от 25.02.2010 N 13640/09). Имущественные права на помещения в нежилых зданиях и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Данный вывод, по мнению высших арбитров, вытекает из положений ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база подлежит определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав. При этом Президиум ВАС указал, что содержащееся в настоящем Постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Таким образом, принимая во внимание позицию высших арбитров, в случае передачи имущественных прав на помещения в нежилых зданиях налогоплательщик вправе по аналогии воспользоваться порядком определения налоговой базы, предусмотренным п. 3 ст. 155 НК РФ.

Из вопроса следует, что право было приобретено у физического лица, затем право переуступлено. Порядок исчисления налоговой базы по НДС, руководствуясь мнением Президиума ВАС — разница между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

При этом следует иметь в виду, что содержащееся в постановлениях Президиума ВАС толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, но не распространяется на Минфин и ФНС. Это означает — налоговые споры по данному вопросу не исключаются, однако в случае рассмотрения их в судебных инстанциях решение при аналогичных обстоятельствах будет принято в пользу налогоплательщика.